Een week geleden rukte de vaderlandse pers uit naar het Hofplein in Rotterdam. Er was namelijk iets bijzonders aan de hand. Vierentwintig uur lang werd de Hofpoorttoren, het voormalige hoofdkantoor van Shell aan het Hofplein, door architectenbureau ZUS omgetoverd tot een verticale stad. Het kantoorgebouw, dat normaal gesproken voor tachtig procent leeg staat, was nu gevuld met een restaurant, een stadscamping, een rollerdisco, een verdieping gevuld met negen (!) journalistieke redacties, verschillende kunstgalerijen, een verdieping waar yogalessen gegeven werden, en meer. Het evenement trok meer dan vijfduizend bezoekers. Voor even was de ooit zo trotse Hofpoorttoren, sinds eind jaren ’90 door Shell verlaten, weer waardevol.
In Nederland staat momenteel zo’n negen miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, zo’n zestien procent van het totaal. In Rotterdam alleen al staat 500.000 vierkante meter leeg, waarvan ongeveer 15.000 vierkante meter kantoorruimte in de Hofpoorttoren op een nieuwe bestemming wacht. Ondertussen gaat het slecht met de economie, krijgt het MKB nauwelijks nog kapitaalinjecties en kunnen startende ondernemers en zzp’ers een financiering helemaal vergeten.
Met een basiscursus economie in de achterzak zou je denken dat die startende ZZP’ers en worstelende MKB’ers voor een appel en een ei best een ruimte in de Hofpoorttoren zouden kunnen huren. Een appel en een ei is immers nog altijd meer dan helemaal niets, je zou een dief zijn van je eigen portemonnee en die kantoorruimte staat anders toch maar leeg te staan.
Maar zo werkt het dus niet.
In Nederland zorgen twee mechanismen er namelijk voor dat het voor vastgoedeigenaren gunstig kan zijn hun panden leeg te laten staan. Het eerste mechanisme heeft te maken met het verschil tussen de boekwaarde en de reële waarde van een pand. Sinds de vastgoedbubbel in 2008 begon leeg te lopen zijn veel kantoorpanden minder waard geworden. Vooral de waarde van panden die bij huurders nauwelijks nog in trek zijn, zoals kantoorpanden uit de jaren ’80 in de buurt van een snelweg, is hard onderuit gegaan. In de boeken van de vastgoedeigenaar vertegenwoordigen deze panden echter nog het bedrag waartegen ze een aantal jaar geleden zijn aangekocht en verbouwd. Als de vastgoedeigenaar nu dat pand zou verkopen zou hij dat verlies dus moeten inboeken, waardoor de waarde van zijn totale bedrijf ineens een stuk minder wordt. En dan gaan aandeelhouders en investeerders klagen. Lange tijd hebben vastgoedeigenaren daarom de kop in het zand gestoken, en de panden tegen de oude waarde in de boeken laten staan, in de hoop dat de markt toch weer zou aantrekken.
Het tweede mechanisme zit ingebakken in ons belastingstelsel. Als een vastgoedeigenaar een tijdlang geen huurder voor zijn pand kan vinden, mag hij de huurpenningen die hij daardoor misloopt als verlies opgeven bij de fiscus. Daardoor betaalt hij minder belasting. Mocht de eigenaar echter besluiten genoegen te nemen met een appel en een ei, dan loopt hij geen huurpenningen meer mis en vervalt die regeling. Hij heeft dan weliswaar een huurder voor zijn pand gevonden, maar een belastingvoordeel valt weg. Daardoor is het in veel gevallen rendabeler om een pand leeg te laten staan in de hoop dat er zich uiteindelijk toch een huurder meldt die de hoge huurprijs wil betalen, dan om het pand tegen een lagere huurprijs in de markt te zetten.
Een leegstaande wolkenkrabber aan het Hofplein, één van de bekendste straten van Rotterdam, is een smet op de stad. Dat duizenden Rotterdammers de toren kwamen bekijken bewijzen dat ook de stad een nieuwe bestemming voor de toren wenst. De tientallen ondernemers en vrijwilligers die 24 uur lang in de toren kantoor hielden bewijzen dat er potentiële huurders zijn. En architectenbureau ZUS bewijst dat op een creatieve manier met dit soort leegstand kan worden omgegaan.
Dit artikel verscheen eerder op het permablog van De Nieuwe Pers.